Теория и практика оценочной деятельности
для специальности 351000
Кафедра ТУ
Дементьева Г.В.
Томск-2005

№ 1
Условия, необходимые для того, чтобы у имущества возникла экономическая стоимость:
• Имущество должно быть полезным.
• Предложение должно быть ограничено.
• Спрос должен быть платежеспособным.
• Имущество должно иметь возможность отчуждаемости.

№ 2
Рыночная стоимость имущества:
• как больше, так и меньше затрат на создание объекта, сходного с оцениваемым.

№ 3
Рыночная стоимость имущества:
• может быть как больше, так и меньше цены объекта, сходного с оцениваемым.

№ 4
Какое из определений является синонимом понятия “стоимость в обмене”?
• Рыночная стоимость.

№ 5
Что не соответствует определению ликвидационной стоимости?
• Cтоимость, учитывающая индивидуальные требования конкретного инвестора.

№ 6
В каких случаях оценка имущества необязательна?
• Продажа имущества, находящегося в собственности предприятия.
• Обмен жилья между владельцами – физическими лицами.

№ 7
Экономический принцип, гласящий, что при наличии нескольких сходных или соразмерных объектов тот, который имеет наименьшую цену, пользуется наибольшим спросом, это:
• принцип замещения.

№ 8
Несмотря на то, что прошлые показатели и настоящее состояние предприятия являются важными при оценке бизнеса, именно будущее придаст бизнесу экономическую стоимость. Данное утверждение является отражением принципа:
• ожидания.

№ 9
Для оценки бизнеса базовым является экономический принцип замещения при использовании:
• сравнительного подхода;
• затратного подхода;
• доходного подхода.

№ 10
Каким образом может быть охарактеризована стоимость в пользовании?
• Стоимость для конкретного пользователя.

№ 11, 12
Воздушные и морские суда по российскому законодательству относятся к:
• недвижимому имуществу.

№ 13
Для того чтобы отчет об оценке имел юридическую силу, оценщик должен быть:
• сотрудником независимой оценочной фирмы.

№ 14
Для заключения договора об оценке сотрудник любой оценочной фирмы должен предоставить следующие обязательные документы:
• лицензия на осуществление работ (услуг) в области оценочной деятельности;
• страховой полис об обязательном страховании гражданской ответственности оценщиков;
• диплом о высшем либо дополнительном профессиональном образовании (переподготовке) в области оценки.

№ 15
Какие из документов необязательно представлять оценщику при заключении договора об оценке?
• Cвидетельства о добровольной аттестации.
• Cвидетельства об участии в семинарах и конференциях.
• Рекомендации.

№ 16
Принцип, гласящий: “Тот вариант использования, который обеспечит объекту наибольший чистый доход в течение заданного периода времени, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым, приводит к наивысшей стоимости объекта”, называется принципом:
• наилучшего и наиболее эффективного использования.

№ 17
Права собственника у приобретателя недвижимости возникают:
• с момента государственной регистрации.

№ 18
Отношения лиц регулируются в большей степени нормами частного права при:
• страховании имущества;
• сделках купли-продажи;
• кредитовании под залог имущества.

№ 19
К аналитическим подходам к оценке собственности относятся:
• затратный подход;
• доходный подход;
• сравнительный подход.

№ 20
Если в качестве оценки стоимости объекта принято мнение оценщика, основанное исключительно на его опыте, без применения каких-либо расчетов, это:
• экспертный подход.

№ 21
Серия выплат равными долями за определенный период времени через равные промежутки, с определенной долей процента, включенной в платежи, –
• аннуитет.

№ 22
Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости –
• дисконтирование.

№ 23
Эффективная годовая ставка при ежемесячном начислении процентов будет:
• выше номинальной годовой ставки.

№ 24
Если PV – текущая сумма, а i – ставка процента, то будущую сумму FV при простом начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• FV=PV(1+i*n).

№ 25
Если FV – будущая сумма, а i – ставка процента, то текущую сумму PV при сложном начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• PV=FV/(1+i)ⁿ.

№ 26
Если РМТ – величина разового аннуитетного платежа, а i – ставка процента, то текущую сумму PV при сложном начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• PV=PMT*(1/ 1/((1+i)ⁿ))/i;
• .

№ 27
Если РМТ – величина разового аннуитетного платежа, а i – ставка процента, то текущую сумму PV при авансовых платежах и сложном начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• PV=PMT*(фактор для n-1 +1);
• .

№ 28
Текущая стоимость аннуитета –это величина, обратная:
• взносу на амортизацию денежной единицы.

№ 29
Обязательный периодический платеж при прочих равных условиях увеличивается:
• с увеличением процентной ставки;
• с уменьшением срока амортизации кредита.

№ 30
Снижение ставки процента по кредиту при прочих равных условиях:
• снижает обязательный регулярный платеж.

№ 31
Взнос на амортизацию денежной единицы – это величина, обратная:
• текущей стоимости аннуитета.

№ 32
Если PV – текущая сумма, а i – ставка процента, то величину разового аннуитетного платежа РМТ при сложном начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• .

№ 33
Если РМТ – величина разового аннуитетного платежа, а i – ставка процента, то будущую стоимость серии аннуитетных выплат FV при сложном начислении процентов для n периодов (лет) можно определить как:
• .

№ 34, 35
Фактор фонда возмещения – это величина, обратная:
• накоплению денежной единицы за период.

№ 36
Если #mathalpha - годовой уровень инфляции, а i – реальная ставка дохода, то требуемая ставка дохода с учетом инфляции i_α определяется по формуле:
• i_α=i+α+i*α.

№ 37
При оценке собственности с использованием доходного подхода основными действующими принципами являются:
• ожидание;
• замещение.

№ 38
Компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями – это:
• доход на капитал;
• отдача.

№ 39
Если I – периодический чистый доход, R – коэффициент капитализации, то формула для определения стоимости объекта V имеет следующий вид:
• V = I / R.

№ 40
Коэффициент капитализации включает в себя:
• доход на капитал;
• возврат капитала.

№ 41
Если стоимость капитала (основной суммы) в продолжение прогнозного периода не меняется, то коэффициент капитализации:
• равен ставке дисконта.

№ 42
Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на:
• постоянные (фиксированные);
• операционные (эксплуатационные);
• резервы.

№ 43
Метод прямой капитализации применяется в случаях, когда:
• имеется достаточное количество данных для оценки дохода;
• доход с объекта собственности является стабильным.

№ 44
Метод прямой капитализации не применяется в случаях, когда:
• отсутствует информация о рыночных сделках;
• объект еще не достроен или не вышел на режим стабильных доходов;
• объект требует серьезной реконструкции.

№ 45
Метод дисконтированных денежных потоков используется в следующих случаях:
• ожидается, что будущие уровни денежных потоков будут существенно отличаться от текущих;
• объект создается или только что создан.

№ 46
Для расчета ДДП необходимы следующие данные:
• длительность прогнозного периода;
• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;
• ставка дисконтирования.

№ 47
При использовании метода ДДП денежный поток после уплаты налогов равен:
• денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

№ 48
В формуле для определения ставки дисконта i=i_ф+β(i_m-i_ф) величина β – это:
• мера систематического риска.

№ 49
Какие виды рисков включает в себя коэффициент бета?
• Систематический риск.

№ 50
Для оценки каких объектов, наиболее подходящим является доходный подход?
• Объекты, приносящие доход, рынок которых ограничен.
• Объекты, приносящие доход, но не пользующиеся спросом в данный момент.

№ 51
Наиболее часто встречающееся значение в ряду величин называется:
• модой.

№ 52
Значение в ряду величин, которое делит всю их совокупность на две равные части так, что значения в одной части оказываются меньше него, в другой – больше, называется:
• медианой.

№ 53
Последовательность, в которой вносятся поправки, влияющие на стоимость объекта, при оценке методом прямого сравнительного анализа продаж:
• Состав имущественных прав.
• Условия финансирования.
• Условия продажи.
• Время продажи.
• Местоположение.
• Физические характеристики.

№ 54
Какие методы используют для определения величины поправок?
• Анализ парных продаж.
• Регрессионный анализ.
• Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

№ 55
При определении величины поправок с помощью анализа парных продаж в качестве пар подбираются продажи:
• двух почти идентичных между собой объектов, за исключением одной характеристики.

№ 56
Валовой рентный мультипликатор – это соотношение между:
• продажной ценой и потенциальной валовой выручкой;
• продажной ценой и действительной валовой выручкой.

№ 57
Ограничением при использовании оценки с помощью валового рентного мультипликатора является:
• отсутствие сведений о продажах объектов, сопоставимых с оцениваемым, на основе их действительной или потенциальной выручек;
• нечувствительность метода к разнице в рисках между сопоставимыми объектами.

№ 58
В основу затратного подхода положен принцип:
• замещения.

№ 59
При использовании затратного подхода восстановительная стоимость объекта определяется, если:
• имеется проектно-сметная документация на строительство оцениваемого объекта;
• разрабатывается смета на строительство оцениваемого объекта.

№ 60
Затратный подход не следует применять в следующих случаях:
• для зданий, имеющих историческую ценность;
• когда оценивается старое здание, с чрезмерным физическим износом.

№ 61
Износ, отражающий изменения физических свойств объекта собственности со временем, называется:
• физическим износом.

№ 62
Физический износ может возникнуть:
• под воздействием эксплуатационных факторов;
• под воздействием естественных и природных факторов.

№ 63
К основным методам расчета физического износа относятся:
• нормативный (или бухгалтерский);
• метод расчета срока жизни здания.

№ 64
Если затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта, такой износ относится к:
• устранимому износу.

№ 65
Когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к исходной стоимости объекта, это:
• неустранимому износу.

№ 66
К основным методам расчета физического износа относятся:
• экспертный;
• стоимостный.

№ 67
Величину внешнего износа можно определить:
• методом анализа парных продаж;
• капитализация потерь дохода от аренды, связанных с негативным внешним воздействием.

№ 68
Определение физического износа объекта методом расчета срока его жизни осуществляется:
• делением хронологического срока жизни на нормативный срок службы строения;
• делением эффективного срока жизни на типичный срок физической жизни.

№ 69
К достоинствам затратного подхода можно отнести следующее:
• подход основывается на существующих активах, поэтому наименее умозрителен.

№ 70
Метод, при котором оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также количества и качества данных, использованных в каждом из методов, называется:
• методом субъективного взвешивания.

№ 71
Список источников информации, на основании которых проведена оценка объекта:
• обязательно указывается в отчете об оценке.

№ 72
Какой из методов не используется для определения итоговой величины стоимости объекта?
• Mетодом кумулятивного построения.

№ 73
Что наиболее точно характеризует правильные действия оценщика при определении окончательной стоимости объекта?
• Принятие во внимание степени достоверности и уместности использования каждого из методов.

№ 74
Одновременное определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований по оценочным зонам на определенную дату – это:
• кадастровая оценка земли.

№ 75
Земля под парком, расположенным в центре города, относится к:
• рекреационной зоне.

№ 76
Городская земля, занятая теплицами, относится к:
• сельскохозяйственной зоне.

№ 77
К физическим факторам, влияющим на цену городских земель, относятся:
• размер участка;
• протяженность фронтальной линии;
• местоположение в плане города.

№ 78
В настоящее время для оценки гостиниц более надежным считается:
• метод капитализации дохода.

№ 79
Для рынка недвижимости характерны:
• неэластичное предложение;
• эластичный спрос.

№ 80
Для оценки торговых помещений стандартным методом можно считать:
• оценку по чистой прибыли и капитализацию ее с помощью подходящей ставки годового дохода.

№ 81
Объектами государственной регистрации по отношению к недвижимости являются:
• права;
• ограничения;
• сделки.

№ 82
Для определения среднерыночных цен предложения на квартиры в качестве основного можно использовать:
• прямой подход с использованием статистических методов.

№ 83
Кредиты, предусматривающие крупный итоговый платеж по долгу, называются:
• кредитами с “шаровым” платежом.

№ 84
Кредиты с фиксированным платежом основной суммы, предусматривающие равновеликие платежи в счет основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток, называются:
• “пружинными” кредитами.

№ 85
Кредиты, предусматривающие выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс “кикер”, называются:
• кредитами совместного участия.

№ 86
Износ, который возникает при правильной, но длительной эксплуатации машины, т.е. в результате использования заданного ресурса ее работы, называется:
• нормальным.

№ 87
Износ, наступающий в течение короткого времени и достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация машины становится невозможной, называется:
• аварийным.

№ 88
Износ, вызывающий резкое ухудшение эксплуатационных качеств отдельных деталей, механизмов, машины в целом, что вызывает необходимость ее ремонта, называется:
• предельным.

№ 89
Если оцениваемый объект может быть собран из нескольких составных частей, которые можно приобрести и цены на которые известны на рынке, а сборка такого изделия несложна и может быть выполнена самим потребителем, то для оценки такого оборудования применяется:
• поэлементный (поагрегатный) расчет.

№ 90
Доходный подход при оценке машин и оборудования включает в себя следующие методы:
• метод капитализации прибыли;
• метод дисконтирования чистых доходов;
• метод равноэффективного аналога.

№ 91
Рыночный подход при оценке машин и оборудования включает в себя следующие методы:
• метод прямого сравнительного анализа продаж;
• метод статистического моделирования.

№ 92
При переоценке полностью изношенных, но действующих фондов (износ которых по данным бухгалтерского учета составляет 100%):
• их остаточная стоимость принимается равной нулю;
• в качестве их остаточной стоимости можно принять рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

№ 93
Остаточная восстановительная стоимость основных фондов с целью переоценки определяется:
• на основании полной восстановительной стоимости фондов и процента износа этих фондов;
• как разность между полной восстановительной стоимостью фондов и их износом.

№ 94
Полная восстановительная стоимость здания представляет собой:
• стоимость средств, необходимых для полного его восстановления в первоначальном виде по старому проекту в ценах на дату переоценки.

№ 95
Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений рассчитывается как:
• отношение годовой прибыли к капитальным вложениям.

№ 96
Срок окупаемости рассчитывается как:
• отношение капитальных вложений к годовой прибыли.

№ 97
Показатель чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД) показывает:
• насколько возрастет стоимость активов инвестора от реализации данного проекта.

№ 98
Что можно отнести к достоинствам показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)?
• Это абсолютный показатель, результаты можно суммировать по портфелю в целом.

№ 99
Что можно отнести к недостаткам показателя чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД)?
• Абсолютное значение ЧТСД не учитывает объема вложений по каждому варианту.
• На результаты существенно влияет ставка дисконтирования, которая определяется аналитиками субъективно исходя из уровня риска.

№ 100
Внутренняя ставка доходности проекта показывает:
• максимальную величину ставки дисконтирования, при которой проект остается безубыточным.